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Comprar una casa o un piso durante el estado de alarma es posible, pero cada vez más complicado. A las dificultades lógicas que se generan durante el proceso (la imposibilidad de visitar los inmuebles en ciertas zonas, tener que pedir financiación a distancia) se les suma ahora una nueva: una investigación del comparador financiero HelpMyCash.com revela que muchas tasadoras valoran las viviendas a la baja por el efecto económico de la covid-19. Las tasaciones a la baja son un peligro para la venta, ya que provocan que muchos potenciales adquirientes tengan problemas para conseguir una hipoteca para cubrir el coste de la operación y, encima, corran el riesgo de perder el dinero de las arras.

 

Problemas para conseguir la hipoteca

Como publicaron distintos medios hace unas semanas, el Banco de España pidió a las sociedades de tasación que fueran prudentes con sus valoraciones, pues la pandemia provocada por el coronavirus eleva la incertidumbre sobre el precio de las viviendas. Además, el supervisor desaconsejó el uso del método de comparación para hacer las estimaciones y sugirió añadir una advertencia en los informes en la que se haga referencia a la difícil situación actual.

 

Parece, pues, que las agencias han seguido los consejos del Banco de España. Consultado por HelpMyCash.com, el bróker hipotecario online Housfy afirma que “los tasadores están tasando con valores bajos dada la incertidumbre creada con la situación”, un extremo que también confirman varios usuarios del propio comparador.

 

Las tasaciones a la baja provocan que muchos potenciales compradores tengan problemas para conseguir una hipoteca. Las entidades bancarias suelen financiar hasta el 80% del valor de tasación, así que ante esas valoraciones reducidas ofrecen menos dinero a los solicitantes. Por ejemplo, si un cliente quiere comprar una casa con un precio de 200.000 euros y la tasadora lo valora en 150.000, el banco ofrecerá un préstamo de hasta 120.000, por lo que ese solicitante necesitará contar con un volumen de ahorros mucho más elevado para poder cerrar la operación.

 

Y ahí surge otro problema, pues no todos los compradores disponen de los fondos propios suficientes para poder afrontar una tasación a la baja. En caso de no contar con esos ahorros, la operación puede llegar a cancelarse, lo que a su vez puede hacer que se pierda el dinero de la reserva si se ha firmado ya un contrato de arras.

 

Qué se puede hacer para no perder las arras

Lógicamente, si en su momento se añadió una cláusula que permita recuperar el dinero avanzado en caso de no poder encontrar una hipoteca, el comprador puede acogerse a ella para que el vendedor no se quede con la reserva en caso de que la operación no siga adelante. Por ello, para los futuros hipotecados, desde HelpMyCash.com recomiendan añadir este tipo de cláusulas en los contratos de arras siempre que sea posible.

 

Pero ¿qué hay de los que no hayan incluido esta cláusula? Para ellos, según el comparador, existen algunas soluciones que pueden ponerse en práctica para evitar perder la reserva. La primera consiste en renegociar el precio de la vivienda con el vendedor o llegar a un pacto que permita extender el plazo de la reserva y posponer la compra. Lógicamente, en este caso es necesario ponerse de acuerdo con la parte vendedora.

 

Otra solución consiste en solicitar una revisión del informe de la tasadora, aunque es probable que esta vuelva a utilizar los mismos criterios. También se puede contratar a otra agencia para conseguir una nueva valoración más alta (con el riesgo de que esta infravalore de nuevo la vivienda) y, si el banco no la acepta, acudir a otra entidad que sí lo haga.

 

Finalmente, se puede tratar de llegar a un acuerdo con un banco para que se financie más del 80% del valor de la tasación. Las probabilidades de conseguirlo serán más altas si el solicitante tiene un buen perfil (altos ingresos, posibilidad de aportar otras garantías…) y/o si se deja la negociación en manos de un bróker hipotecario.

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Mayo comienza sin grandes cambios en la oferta hipotecaria y eso son buenas noticias para quienes se planteen mejorar las condiciones de financiación de su hipoteca. Los hipotecados que firmaron un crédito para la compra de su vivienda entre 2010 y 2015 están pagando de media un tipo de interés que dobla e incluso triplica los precios actuales. Según una encuesta realizada por el comparador financiero HelpMyCash.com, el 46% de los hipotecados reconoce haber aceptado un interés de hasta el 3% para comprar su casa y uno de cada diez usuarios consultados está afrontando un interés que llega al 4%. En estos casos, cambiar la hipoteca de banco podría ser una oportunidad para abaratar la cuota y ahorrar hasta 40.000 euros en intereses.

Calcula cuánto podrías ahorrar con la subrogación

Los expertos de HelpMyCash recuerdan que las condiciones de la hipoteca son siempre negociables y que haber firmado un interés del 3% en su momento no significa que debamos mantenerlo para siempre. Uno de los caminos para abaratar la cuota es la subrogación, es decir, mover el crédito de banco y aprovechar para rebajar el tipo de interés, reducir la vinculación y suprimir las comisiones.

Para ayudar a los consumidores con los números, el equipo de HelpMyCash ha diseñado una calculadora de subrogación totalmente gratuita con la que podemos saber en menos de un minuto si nos convendría cambiar de banco. Para obtener el ahorro estimado, tan solo hay que introducir el tipo de interés de la hipoteca actual, el capital pendiente y los años que faltan para liquidar la deuda.

Según ha podido verificar el comparador, el 65% de los hipotecados saldría ganando con el cambio. En concreto, casi la mitad de los encuestados conseguiría ahorrar unos 1.200 euros al año, que multiplicados por el tiempo que les falta para devolver el préstamo superarían, en muchos casos, los 20.000 euros.

¿Cuándo es el mejor momento para cambiar de banco?

La mayoría de las hipoteca en España sigue el sistema de amortización francés, una estructura de pagos por la que abonamos más en intereses al principio que al final de la vida del préstamo. Siguiendo este razonamiento, el momento más conveniente para hacer una subrogación y rebajar el tipo de interés será en la primera mitad del plazo de devolución del crédito.

Los resultados de la encuesta realizada por el comprador concluyen que, con un período de amortización pendiente de entre 25 y 30 años, los clientes podrían librarse de pagar hasta 30.000 euros al cambiar la hipoteca de banco. En cambio, los consumidores con un plazo pendiente de entre 15 y 20 años conseguirían ahorrar, de media, unos 10.000 euros.

Sin embargo, si el tipo de interés de la hipoteca es muy alto, el ahorro está prácticamente asegurado en cualquier momento, independientemente de los años restantes para saldar la deuda. Así, aquellos con un tipo de interés superior al 4% podrían evitar el pago de hasta 40.000 euros.

banca digital

Tras más de seis semanas de confinamiento, son muchas las inquietudes relacionadas con la economía. Según un estudio de la fintech alemana N26, a los españoles les preocupan tres cuestiones financieras concretas: una es el paro, con un 40%, y no es para menos, ya que, según los datos del Ministerio de Trabajo y Economía Social, los ERTE han afectado a casi cuatro millones de personas. A fecha de 20 de abril, el nivel de paro se ubicaba en la alarmante cifra de 3,7 millones de desempleados. Este factor dispara sin duda los otros dos temores de este estudio, que se centran en el ahorro (73%) y en menor medida en el aumento de precios de bienes de consumo de primera necesidad (un 44%).

Subidas y bajadas: ¿el mejor momento para ahorrar?

Los hábitos financieros y de consumo de la ciudadanía han cambiado durante el confinamiento, y es que algunos gastos que antes podían ser habituales para muchos (restaurantes, transporte, ocio, viajes) se han reducido en pos, quizá, del aumento de otros como podría serlo la factura de la luz. No obstante, que a un 73% de los españoles les preocupe la idea del ahorro es un claro indicador de que los bancos podrían experimentar un crecimiento en cuanto a la contratación de cuentas de ahorro.

Durante este mes de abril, los productos de ahorro han experimentado variaciones positivas y negativas. Tal y como constatan desde el comparador de productos financieros HelpMyCash.com, de forma reciente uno de los bancos colaboradores de Raisin, BlueOrange, reducía la rentabilidad de su depósito a 1 año, que pasaba del 0,95% TAE al 0,90% TAE. Banco Pichincha hizo lo mismo con su cuenta de ahorro, que recortó hasta el 0,30% TAE (anteriormente remuneraba el saldo con un 0,50% TAE). Sin embargo, no todo son malas noticias para los ahorradores, y es que son muchos los productos de ahorro, como las cuentas remuneradas y los depósitos bancarios a plazo fijo, que han mejorado su rentabilidad.

Facto mantiene sus depósitos bancarios superiores a 12 meses como los más lucrativos del mercado con hasta un 1,31% TAE y, además, ha mejorado los tipos de interés de sus plazos más cortos. Lo mismo ha hecho WiZink con sus depósitos a plazo fijo (con los cuales se puede obtener hasta un 1,30% TAE) y con su cuenta de ahorro, cuyo interés al 0,50% TAE (anteriormente del 0,10% TAE) puede llegar a captar el interés de los ahorradores tanto por su rentabilidad como por su contratación online.

Otra de las entidades que también ha mejorado sus tipos de interés es BRABank, el banco noruego colaborador de Rasin, cuya cuenta de ahorro al 0,35% TAE (antes al 0,30% TAE) pone a nuestra disposición la posibilidad de ganar hasta 100 euros de regalo gracias a Raisin. Ante este marco de mejoras, ese alto porcentaje de ciudadanos que se han planteado con seriedad la cuestión del ahorro tienen, ahora más que nunca, muchas oportunidades y facilidades (debido a su contratación online) para hacerlo.

El paro preocupa y los bancos ingresan antes las prestaciones

Es de esperar que, ante un panorama de nerviosismo general, los bancos contribuyan a intentar templar un poco la situación de muchos hogares de este país. Si la semana pasada varias entidades como Abanca, Bankinter, BBVA o CaixaBank adelantaron por segunda vez consecutiva el ingreso de las pensiones (en muchos bancos, como confirman desde el comparador HelpMyCash, el abono suele realizarse el día 25 de cada mes, pero en marzo y abril se ha anticipado), muchas han apostado también por adelantar las prestaciones por desempleo.

El paro aparece en las cuentas de los desempleados el día 10 de cada mes, pero en esta ocasión los bancos seguirán la tónica de las pensiones y, en un esfuerzo colectivo por parte del Ministerio de Trabajo y Economía Social y el SEPE, el pago de las prestaciones de este mes de mayo se producirá con antelación.

Se espera que entre los próximos días 3 y 4 de mayo, según han revelado desde el Ministerio de Trabajo y Economía Social, varias entidades adelanten el ingreso de las prestaciones por desempleo por segunda vez consecutiva. Algunas de estas son CaixaBank, Bankia, BBVA, Abanca, Bankinter, ING, Banco Mediolanum y Banco Caminos. Es probable que más entidades se sumen a esta iniciativa a lo largo de la semana.

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A pesar del estado de alarma, los bancos siguen operando y es posible conseguir financiación. Tanto a través de la banca online, de sus aplicaciones móviles o por vía telefónica los bancos han activado diferentes formas telemáticas para que podamos solicitar préstamos online sin tener que salir de casa. Tanto la solicitud como la negociación, el envío de documentación o la firma del contrato se puede hacer a distancia. Según nuestra necesidad de financiación o la rapidez con la que necesitemos el dinero tenemos diferentes alternativas para conseguir la liquidez que necesitamos, nos explica el comparador de créditos HelpMyCash.com.

¿Qué tipo de crédito elegir según mi perfil?

El tipo de crédito que elijamos deberá ser acorde a nuestras necesidades de financiación. Eligiendo el préstamo más adecuado no solo conseguiremos condiciones más adaptadas a nuestro proyecto, sino que nos ayudará a ahorrar. Si lo que queremos es aplazar una compra no muy elevada en varias cuotas, entonces podremos acudir a las tarjetas de crédito, por ejemplo, pero si nuestra necesidad de financiación es superior a los 1.000 euros, utilizar una tarjeta de crédito para aplazar las compras podrá salirnos más caro que utilizar otro tipo de préstamos.

Por esta razón, nos explica el comparador HelpMyCash, es importante comparar las alternativas que tenemos y realizar pequeñas simulaciones de los pagos aplazados para saber cuánto pagaremos en total por esta financiación y cuál de todas nuestras opciones será la más barata.

Además, contraer una deuda implica una obligación de pagar una cuota cada mes, por lo que antes de solicitar este tipo de créditos, sobre todo si lo que buscamos es liquidez durante el estado de alarma, es imprescindible estar completamente seguros de que podremos hacer frente al pago de las mensualidades.

3 opciones para obtener el préstamo que buscamos

La primera alternativa, también la más rápida, es comprobar si nuestro banco nos ha preaprobado un crédito. Muchas entidades analizan nuestro perfil con nuestra información como clientes (ingresos, ahorros, gastos, etc.) y nos aprueban una cantidad de financiación concreta. Así, si tenemos un préstamo preconcedido, podremos solicitarlo directamente desde la banca online de nuestra entidad, el cual se transferirá generalmente en las siguientes 24 horas. Además, al ser ya clientes, apenas tendremos que enviar documentación y podremos realizar la firma del contrato de manera telemática. El precio será más o menos competitivo en función de nuestro perfil.

Si no tenemos un préstamo preconcedido o la cantidad y las condiciones que nos ofrecen no se adaptan a nuestras necesidades, entonces podremos acudir a nuestro banco o a otra entidad para solicitar un préstamo personal desde cero, siempre comparando diferentes ofertas para acudir a la que mejor se adapte a nosotros y la que mejores condiciones nos ofrezca. Debido al estado de alarma y las gestiones de créditos ICO o moratorias de financiación a los afectados económicamente por el coronavirus, puede ser que el proceso ser más largo que de costumbre, entre una y dos semanas, por lo que tendremos que ser pacientes.

La tercera opción son las tarjetas de crédito. Tanto en nuestro banco como en otras entidades que ofrecen tarjetas sin cambiar de banco. Si aprueban la línea de crédito, podremos obtener financiación para aplazar compras (en función de nuestro perfil, la línea de crédito será de un importe reducido o de varios miles de euros). No obstante, debemos tener en cuenta que, si la debemos solicitar desde cero, como el plástico se envía por correo postal, generalmente se tardará alrededor de dos semanas en recibir la tarjeta. Las tarjetas de crédito son de media considerablemente más caras que los préstamos personales, por lo que si las usamos, lo ideal es que financiemos solo importes reducidos y a corto plazo. En caso contrario, un préstamo personal nos resultará más barato.

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La crisis del covid-19 ha afectado al sector hipotecario. Aunque la banca española asegura que la concesión de hipotecas no se ha paralizado, reconoce que el número de solicitudes ha disminuido.

Fuentes del sector hipotecario consultadas por el comparador de productos financieros HelpMyCash.com aseguran que, debido a la situación actual, algunos consumidores están posponiendo las decisiones de compra, lo que repercute en el número de solicitudes de hipotecas. El bróker hipotecario Housfy afirma que la demanda de créditos para primera vivienda se ha reducido entre un 30% y un 50%; no obstante, la proptech aclara que estas cifras “se compensan parcialmente con una mayor demanda de subrogaciones”.

A pesar del escenario actual, el sector insiste en que el proceso de solicitud de financiación se puede llevar a cabo de principio a fin. “Se está pudiendo culminar el proceso perfectamente, desde la solicitud hasta la firma en notaría”, aseguran fuentes de Hipotecas.com consultadas por el comparador.

Sin embargo, algunos clientes afirman haberse encontrado obstáculos en el proceso, especialmente en los plazos. En concreto, varios usuarios del foro de HelpMyCash han manifestado que se ha pospuesto su cita con el notario o que han encontrado dificultades para conseguir la tasación del inmueble. Una alternativa para agilizar el trámite sería contar con la ayuda de un intermediario financiero que gestione todo el proceso y reducir así las posibilidades de demora de la operación.

Adaptarse o morir: la moraleja del confinamiento

A los bancos más tradicionales no les ha quedado más remedio que potenciar los canales online, aunque la mayoría ya tenían habilitados procedimientos telemáticos para pedir una hipoteca. Como novedad, fuentes de Housfy comentan que algunas reuniones entre el cliente y el banco se han hecho por primera vez por videoconferencia.

En cualquier caso, la realidad es que las entidades online van un paso por delante al estar ya acostumbradas al entorno digital. Un ejemplo es MyInvestor, que sigue con el mismo procedimiento que antes solo que los gestores hipotecarios trabajan desde casa, o ING, que asegura que su proceso sigue siendo igual.

En cuanto al plazo de las ofertas vinculantes, por lo general los bancos están manteniendo las fechas acordadas. Sin embargo, algunas entidades como Abanca están revisando caso por caso y fuentes de Cajamar reconocen que ya han incrementado el plazo de vigencia de las condiciones de algunas hipotecas teniendo en cuenta las circunstancias personales del solicitante.

Las tasadoras y las notarías flexibilizan sus servicios

Algunos bancos entrevistados por HelpMyCash afirman que el número de profesionales en activo se ha reducido desde que el coronavirus penetró en nuestras fronteras. Aun así, confirman que se siguen tasando inmuebles con “relativa normalidad”. Eso sí, los profesionales que se desplazan a las viviendas están obligados a seguir unos protocolos de actuación muy estrictos. “Durante la valoración del inmueble, las empresas tasadoras exigen tener abiertas todas las puertas y ventanas y, si viven los propietarios en el inmueble, deben mantener una distancia mínima de un metro”, detalla el intermediario financiero Hipotecas Plus.

En cuanto a las citas con el notario, durante las primeras semanas de confinamiento, muchos despachos echaron el cierre y decidieron posponer las firmas programadas que no consideraron urgentes. Sin embargo, actualmente, la mayoría de los bancos asegura que se están pudiendo firmar las hipotecas. “No nos consta que a nivel general haya problemas con las notarías. Se están formalizando muchas operaciones”, explican fuentes del banco presidido por Goirigolzarri. Aunque algunos, como Unicaja, ING o Abanca, advierten de que en ocasiones depende del criterio del notario y de que es necesario solicitar cita previa y justificar el motivo por el que no se puede aplazar la operación.

¿Es un buen momento para pedir financiación?

Optar por la compra de una vivienda ahora o esperar a que todo vuelva a la normalidad dependerá de las preferencias de cada cliente. De todos modos, este podría ser un buen momento para empezar a comparar hipotecas y explorar las mejores ofertas.

Ante la pregunta de si se han endurecido los criterios de concesión a causa de la pandemia actual, la mayoría de los bancos entrevistados por HelpMyCash.com coinciden en que no. “Los criterios se mantienen”, asegura Banco Mediolanum.

Eso sí, algunos intermediarios financieros como Fer&Co advierten de que, aunque no han apreciado cambios en los criterios de riesgo de los bancos, sí que perciben una mayor cautela en el estudio de los perfiles, sobre todo por miedo a que la situación laboral se haya visto afectada por la crisis actual.

Desde Idealista recuerdan que “la fuerte competencia entre entidades hará, previsiblemente, que no se salgan de la foto y mantengan los precios ofrecidos hasta la fecha”. Y fuentes del intermediario financiero concluyen que “todo dependerá de las medidas fiscales y monetarias que se tomen para salir de esta crisis”.