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Dyrecto

Dyrecto Consultores presenta las primeras conclusiones del “I Estudio comparativo de costes de construcción por tipo de establecimiento y por comunidades autónomas”. Es el estudio más completo realizado en España, ya que Dyrecto ha conseguido reunir  5.500 obras ejecutadas de diferentes tipos: hotel, geriátrico, vivienda, centro comercial, oficinas,  naves industriales y aparcamientos, realizadas en los dos últimos años en más de 2.000 municipios de España.

Conclusiones por tipo de establecimiento:

Las variaciones del coste entre diferentes tipos de establecimiento llevan a que un hotel sea un 60% más caro de construir que una vivienda (ver tabla nº 1). Solamente las naves industriales y los aparcamientos cuestan menos que la vivienda, el resto de establecimientos quedan por encima.

Estas diferencias se originan en primer lugar por el nivel de exigencia del usuario final  turista (Hotel), tercera edad (geriátrico) , familia (residencial), empresa (oficina, industrial), y en segundo lugar por la normativa que debe de cumplir cada tipo de obra (en geriátricos y hoteles hay numerosos reglamentos a cumplir) y en último lugar las exigencias en el diseño (un centro comercial o nave industrial tienen muchas menos divisiones que una vivienda).

El promotor de vivienda no exige tanta calidad ni plazo de entrega, como lo hace el promotor de un activo en explotación tipo hotel o geriátrico, esta exigencia del promotor en la contratación hace que el precio pese más en la decisión y sea más importante para el de vivienda que el resto.
Se observan grandes diferencias para obras similares según quien haya sido el constructor principal y según su nivel de competitividad de la zona de realización de la obra.

Análisis por Zonas:

La diferencia de precios de mano de obra (Extremadura con 1.254 euros brutos y  Navarra con 2.018 euros brutos) y materiales en cada zona lleva a tener unos costes muy diferentes con una variación de un 60 % de la más barata a la más cara.

La calidad final exigida en cada parte de España también está en el origen de estas diferencias. En el País Vasco la construcción industrial es de mucha calidad, lo mismo ocurre en hoteles de grandes ciudades. Si comparamos con el PVP que paga el consumidor final, también hay una correlación con el coste de construcción, cuanta más cara es la zona, más altos los costes de construcción.

En número de constructores en competencia en la misma zona y su nivel de saturación de obra contratada, influyen en el coste final de construcción en una determinada zona, en algunas zonas de gran actividad constructora y poca oferta se han disparado los costes de contratación.
   
Se han utilizado  todas las fuentes de información del sector de la construcción fiables, colegios de arquitectos, bases de datos, Construidata21, Valmesa, SEOPAN, INE, Banco de España y testigos propios de proyectos gestionados por Dyrecto. La muestra representa un porcentaje del total de obras ejecutada suficientemente alto como para dar confianza absoluta a los resultados obtenidos.

En palabras del responsable de selección de contratistas, Juan Gabriel Moreno, esta nueva herramienta permite al promotor encontrar lo que han costado obras de características similares en la misma zona  donde desea realizar su promoción. Recomiendo que antes de contratar las obras consulte siempre los testigos que tenemos recogidos en nuestra base de datos, hasta identificar aquel “best practice”, es decir, hasta localizar aquella promoción similar con un presupuesto objetivo que nos sirva de salida para invitar a los contratistas lanzar su oferta económica. Gracias al conocimiento de los costes de obras similares el promotor puede encontrar puntos de mejora en la contratación de su obra, consiguiendo grandes ahorros de costes. Este estudio constituye un paso muy importante para que el promotor encuentre  un camino para hacer más accesible la vivienda, vía  reducción de costes.

Hay constructores que están mostrando su interés por utilizar este servicio a la hora de orientar sus ofertas económicas, y participar en los concursos de obra privada con presupuestos más orientados. Y diversas tasadoras han declarado ver un procedimiento similar al de tasación de vivienda por testigos siguiendo el método de reposición.


Esta herramienta es una nueva solución para evitar la progresiva reducción del margen promotor (disminuyendo del 20% al 13% según la Central de Balances del Banco de España, un 30% de los promotores ya tienen pérdidas), el incremento del coste de suelo, la  nueva normativa de la construcción,  el nuevo Código Técnico de la Edificación (CTE),  hacen necesario reducir la principal partida del coste de una promoción, (50% suelo, 30% obra, 20% otros gastos de licencias, proyecto, dirección facultativa, etc.).

Dyrecto consultores, con el fin de ayudar al promotor a optimizar el precio de su obra, ha realizado este nuevo estudio comparativo sobre el coste de la construcción, contrastando diversos tipos de establecimientos (hotel, geriátrico, vivienda, centro comercial, oficinas, aparcamientos y nave industrial) tomando como base de referencia el precio medio de construcción del coste de la vivienda, y por el alto grado de conocimiento en el sector debido al gran auge en los últimos años.


Dyrecto Consultores presta sus servicios a empresas promotoras y hoteleras tanto en la búsqueda de subvenciones y financiación como ofreciendo a sus clientes oportunidades de inversión en suelo, hoteles y selección de contratista para la ejecución de las obras mediante concurso privado.  Cuenta con una experiencia acumulada de  más de 10 años, participando en la ejecución de más de 450 grandes proyectos hoteleros y más de 90 proyectos en el exterior en 27 países diferentes, tiene  una cartera de 300 clientes, trabaja con 12 de las primeras cadenas hoteleras y con el 25% de los principales promotores inmobiliarios.


ANEXOS

 

TABLA COMPARATIVA

 

TABLA Nº 1



Tipo de  Establecimiento

 

Nº de Establecimientos

Coste Construcción €/m2

Base 100 sobre vivienda

Hotel

56

1.377

161

Geriátrico

152

1.331

155

Oficinas

106

1.299

152

Centro Comerciales

74

1.080

126

Viviendas

4.833

856

100

Naves

307

659

77

Aparcamientos

23

652

76